7家房企信用恶化 富力地产800亿债务即将到期

时间:2020-05-11  来源:未知   作者:admin

  《小债看市》统计,目前富力地产国内债券存续21只,存量规模为448亿元,其中有7只规模超140亿债券将于一年内到期。

  据2019年年报显示,富力地产全年销售额为1381.9亿元,同比虽增5%,但是未完成年初制定的1600亿元销售目标。

  来源:小债看市

  据2019年克尔瑞数据显示,按操盘金额口径统计,富力地产以1446.2亿元位列第21位;以1328.1万平方米操盘面积位列第13位。

  自有资金不足,富力地产一直靠大力举债依赖外部融资滚动。除了债券融资,富力地产还有1次租赁融资、65次应收账款融资、22次股权质押和6次信托融资。

  03、旧改发家

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  值得注意的是,2019年富力地产的毛利率为32.8%,同比下降3.6个百分点。

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  为了降低负债,2019年下半年富力已经停止拿地,并且其正准备吸引战略投资或考虑出售一些重资产项目减轻负担。

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  2019年,中国有7家房企信用状况恶化,其中富力地产高债务杠杆率和流动性风险上升,一年内将面临800亿巨债兑付压力。

  《小债看市》注意到,自从2012年以后,富力地产的经营性现金流一直是持续流出状态,2016-2018年分别流出33.38亿、72.87亿和86.17亿元。

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  除此之外,富力地产非流动负债有1432.24亿元,其中长期借款1348.71亿元,较2018年增长22%。

责任编辑:李铁民

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  4月3日,穆迪将富力地产(02777.HK)“Ba3”企业家族评级(CFR)及其全资子公司富力香港“B1”企业家族评级列入降级观察名单,并将这两家公司的展望从“稳定”调整至列入观察名单。

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  而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”,原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。

  此后,富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏,从较早的富力广场、富力半岛,到富力现代城,前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面,半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。

  多年来,富力仍一直沿用“双老板”制,这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上,毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销,张力则负责项目土地和工程管理。 

  近日,穆迪梳理出针对中国47家房地产企业的最新信用评级情况,其中泰禾集团排在末尾,是唯一一家被穆迪定为Caa1评级的中国房企。

  截至2019年年末,富力地产未使用银行授信虽然还有1200亿元,但这些额度为非承诺性银行授信额度。

  李张二人发现,很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁,而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

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  02、资金链紧绷

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  2019年,富力地产实现营业收入908.14亿元,同比增长18%;实现净利润100.9亿元,同比增长15.64%。

  目前,富力面临较大短期偿债压力,在发债困难之下,其还有多少资金腾挪的时间和空间,到期债务能否顺利兑付我们拭目以待。

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  2002年,富力走出广州,以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块,也就是现在的“北京富力城”,此项目拿地以后仅仅9个多月的时间,即以惊人的速度热销京城。

  2020年3月,李思廉以200亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第99位;张力、张量父子以250亿元财富名列第68位。

  2007年,富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”,然而后来由于大手笔投资文旅和酒店项目,富力逐渐从中掉队,2017年更是大力举债豪掷200亿接手万达的酒店资产包。

  总的来看,富力地产的债务杠杆和流动性风险较高,其自有资金和短期负债间资金缺口很大,只能通过不断举债“借新还旧”,而其一直大幅流出的经营性现金流,就像是一个破了洞的钱包不断失血。

  01、7家房企信用状况恶化

  除此之外,富力地产还存续10只境外美元债,总规模为51亿美元,其中有两只规模合计11.75亿美元的优先票据也将在一年内到期。

  可以看出,富力地产2019年长短期借款增幅较大,其整体有息负债高达1971.41亿元。

  值得注意的是,富力地产还有8只总规模为231.45亿元的债券将于一年内面临回售,然而2020年仅发债两只募得资金17亿元,因此富力短期偿债压力巨大。

  1957年出生于香港的李思廉,大学毕业后的第一份工作是证券金融从业员,后来又慢慢做起了贸易,最后转向房地产。

  截至2019年年末,富力地产总资产4273.26亿元,总负债3475.27亿元,资产负债率81.33%,净负债率高达198.9%是行业均值的两倍。

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  《小债看市》分析债务结构发现,富力地产主要以流动负债为主,占总负债比为59%。其中短期借款622.7亿元,较2018年增长19%。

  穆迪表示,对富力企业家族评级下调,反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

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  富力地产已进驻国内外超过140个城市和地区,连续九年被行业协会授予“中国房地产开发企业综合实力10强”“中国房地产开发企业10强”等称号。

  但是,富力地产账上现金及现金等价物只有229.04亿元,不足以覆盖短期债务,现金短债比为37%,再加上其经营性现金流一直为负值,因此富力的短期偿债风险较大。

  据官网介绍,富力地产成立于1994年,2005在香港证券交易所上市,现已成为以房地产开发为主营业务,同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸等领域多元发展的综合性集团。

  从股权结构上看,李思廉和张力分别持有富力地产34.09%和32.79%的股权,二人为共同创始人。

  2019年前三季度,富力地产的经营性现金流流出扩大至227.98亿元,现金流进一步恶化,对短期负债的保障大大降低。

  随着负债不断攀升,富力地产2019年融资成本增加7%至56亿元,利息由94.5亿元增长至137.31亿元,平均利息由5.74%增长至6.6%。

  1994年,李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后,建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

  毛利率下滑与其较低的售价有关,据悉富力地产2019年每平米平均售价9610元,协议销售平均售价也从12900元下降至11000元。

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  1993年,李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业,成立富力的前身天力地产。

  原标题:7家房企信用恶化,“华南五虎之一”800亿债务即将到期

  报告显示,2019年中国房企中信用状况恶化的有7家,分别是中国金茂、雅居乐、绿城中国、禹洲地产、富力地产、中国恒大和中骏集团。

  富力的到期债务不止于此,其还有280亿元银行贷款以及130亿元信托贷款将于一年内到期,800亿债务如达摩克利斯之剑高悬于头顶。